鎌倉市市有財産評価審査会に出席しました。
審査会には４人の議員と４人の学識経験者で構成されていますが、議員については会派に割り当てられます。鎌倉みらい（旧：同志会）から中沢議員が離脱したため、鎌倉みらいに割り振られていた委員が渡辺昌一郎議員に変更された旨の報告が冒頭ありました。
傍聴希望者が３名（おそらくマスコミ関係者）いましたが、個人情報が取り扱われることや金額について結論を出しても、これから相手方との交渉があるため金額を公開すべきでないという理由で傍聴を認めないことが全員一致で確認されました。
また、いつもであれば現地を１箇所視察し残りの箇所はビデオで確認するところですが、審査件数が多かったことや天候が悪かったため、現地視察は取りやめ全ての案件をビデオで確認することが決定しました。
廃道路敷地や廃水路敷地の売却のための審査や築４０年近く経っている旧保育園の建物を無償譲渡するための建物価格の審査、広町や台峯の緑地を土地開発公社から買い取るための価格審査などがありました。そのうち、交換が２件ありそのうちの１件が私が現地視察していたものでした。
価格の審査であることを前提に土地の価格について意見を言いました。市が譲り受ける土地（以下、譲受地という。）は不整形地であり実際の売買では買い手が見つかりにくいと考え、鑑定書にあった取引事例比較法の最安値の例よりも１㎡あたりの価格がもっと安いのではないか。また、市が譲り渡す（以下、譲渡地という。）土地は直近の不動産売買（不動産会社の新聞折り込み）と比較し鑑定書が安くなっているのではないかと主張し反対しましたが、反対者は私だけであり市側の提案通りとなりました。私の意見に対し市側の意見として、土地の価格に対する評価は実際にいくらで売買されているかではなく、あくまで土地の価値について審査しているというようなことを言っていました。
不動産鑑定は不動産鑑定士により原価法、取引事例比較法、収益還元法の３つの鑑定方法を駆使して不動産の価格を算出するものですが、不動産鑑定士による鑑定額は必ず一致するわけではありません。数学などの解を求めるものではなく、どちらかといえば法律の解釈に似ていると思っています。だからこそ鑑定評価に意見を申し上げました。もし、不動産鑑定書が数学などの解を求めるものと同じであるならば、全ての案件を不動産鑑定士に依頼すれば市有財産評価審査会はいらないということにならないでしょうか。
今後も、市有財産をしっかりと守り、市民に不利益を被ることがないようしっかりと審査していきたいと思います。
そもそも交換の案件は、平成２０年６月定例会の建設常任委員会で市から説明があったものです。
私が平成２０年６月２０日に書いた内容を紹介します。以下、引用。
一番疑問に感じた報告については建設常任委員会で報告された「公園用地の取得について」でした。前日に民主党鎌倉市議団の早稲田市議から話を聞いており「なんという不合理」と思いどのような報告があるか興味がありました。
内容をザックリ申し上げますと、以前「古都法違反の疑い」のあった十二所ある市街化調整地域の土地があり、当時の土地の所有会社Ａに金を貸していた会社Ｂに売買で移転し、現在はＢ社の１００％子会社が所有している細長い約３，３２２㎡の土地を公園用地として取得し、市街地区域の土地で同価格のものと交換するという内容でした。現在は取得用地を不動産鑑定士に依頼しているとのことでした。
市街化調整区域は都市計画法により定められた市街化を抑制すべき区域のことで、この区域では、原則として新たに建築物を建てたり、増築することができません。（出典：法テラス 法律関連用語集より）。土地の売買の広告などをご覧になった方はおわかりいただけると思いますが、広告などに出ている土地はほとんどが市街化地域です。まして細長い土地ということであれば土地としての形状が悪く不動産に携わったことのある者としては価値があるのか疑問です。担当部課の方には不動産鑑定結果が出たらすぐに教えて下さいと依頼しました。
また市街化調整区域の土地と市街化区域の土地を交換してくれるのであれば、希望者が殺到するのではないでしょうか。公平性の観点からも疑問と言わざるを得ません。今後も追いかけて行くべき問題と考えております。 引用終わり
また、議事と議事の合間の休憩中のやり取りでしたが、代替地は市の説明によれば、譲渡地は２筆で構成せれているが、接道が２ｍとなっており、家が１件しか建たないと説明がありました。しかし、自らの土地を道路として差し出し通路となっている２ｍの土地を差し出せば４ｍとなり開発ができるのではないかと主張したところ、４．５ｍないと開発できないとの回答でした。その点については私も調査不足であると反省しています。今後も調べていきたいと思います。
最後に、鎌倉市の市有財産がどのように売却等されるかの資料を提示したいと思います。
市有財産について
鎌倉市未利用市有地等の売払い基準
平成16年7月28日
市長決裁
1 この基準は、市有財産である土地の有効的かつ効率的な利用を図るため、普通財産である土地のうち未利用の土地の売払いについて必要な事項を定めるものとする。
2 この基準において、売払いの対象とする土地は、総務部管財課の所管する普通財産である土地(以下「土地」という。)のうち市長が売払いできると認めたものとする。
3 土地と隣接地の境界が確定していないものにあっては、前項の規定にかかわらず、境界が確定した後に売払いの対象とするものとする。
4 土地の売払い方法は、次の各号に掲げるとおりとする。
(1) 単独活用ができる土地(次項に該当するものを除く。)については、一般競争入札による売払いとする。
(2) 単独活用が困難な土地又は狭あいな土地については、当該土地の隣接地権者との随意契約とする。
(3) 既に市から宅地又は専用通路等として貸付けを受けている土地の売払いについては、当該借受者との随意契約とする。
5 公共事業に伴う代替用地については、当該事業に伴う代替用地を必要とする者との随意契約とする。
6 入札に参加できる者は、地方自治法(昭和22年法律第67号)第238条の3(職員の行為の制限)及び地方自治法施行令(昭和22年政令第16号。以下「政令」という。)第167条の4(一般競争入札の参加者の資格)の規定に該当する者以外の者とする。
7 土地の売払い価格は、次の各号に掲げるとおりとする。
(1) 一般競争入札の場合 鎌倉市市有財産評価審査会の答申により、市長が定める価格を予定価格として、その予定価格以上の最も高い価格
(2) 随意契約の場合 鎌倉市市有財産評価審査会の答申により、市長が定める価格
8 土地の売払い面積は、実測面積とする。ただし、実測面積と登記簿面積が同一でない場合は、原則として地積更正をした後の面積とする。
9 土地の売払い代金は、売渡し契約の締結後、市長が指示する期日までに、政令第169条の7第1項(売払い代金等の納付)の規定により一括納入しなければならない。ただし、同条第1項によりがたい場合で、市長が認めた場合は、同条第2項の延
納特約による納入方法とすることができる。
10 この基準に定めるもののほか、普通財産である土地のうち未利用の土地の売払いについて必要な事項は、その都度別に定めるものとする。 以上
